Нові правила договір оренди. Глобинське бюро правової допомоги інформує!

5 грудня 2019 року Верховна Рада України прийняла Закон України №340-ІХ «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», відповідно до нововведень, з 15 липня 2002 року набирають чинності нові правила поновлення договорів оренди, зміни поширюватимуться на договори оренди землі, укладені або змінені після того, як Закон № 340-IX повністю набере чинності. Тобто фактично з 16 липня 2020 року.

Поновлення укладених раніше договорів оренди землі здійснюватиметься за правилами, чинними на момент їх укладення. Тож фермери-орендарі ще мають трохи часу підготуватись до змін і переглянути свої типові умови договорів оренди в частині їх поновлення.

Наразі договір оренди землі можна поновити двома способами. Орендар може реалізувати своє переважне право на поновлення договору оренди. Також існує автоматичне поновлення договору (тобто строковий договір із пролонгацією), коли орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, а орендодавець не заперечує щодо такого користування.

Проте з середини липня передбачатиметься, що договори оренди землі, про встановлення земельного сервітуту чи про надання права користування земельною ділянкою для товарного виробництва сільськогосподарської продукції зможуть передбачати власні умови щодо поновлення таких договорів.

Тобто якщо в угоді між орендарем та орендодавцем буде прописано пункт про продовження та поновлення, то цей договір автоматично поновлюватиметься на такий самий строк і на таких самих умовах без укладення сторонами окремого письмового договору.  Інших дій від орендодавця та орендаря ніхто не вимагатиме.

Що стосується земельних ділянок державної та комунальної власності, то умова щодо поновлення договору не може встановлюватися в договорі оренди землі, сервітуту, про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб чи для забудови. 

Після укладення договорів за новими правилами і пункту про їх автоматичне поновлення, орендар та орендодавець можуть нічого не робити. Після закінчення строку дії договору державна реєстрація права оренди продовжуватиметься на обумовлений строк за допомогою програмних засобів ведення Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (ДРРП). Дата закінчення дії договору оренди обчислюється від дати його укладення, а право оренди виникає з моменту державної реєстрації.

Досить важливо! Сторони договору матимуть право відмови від поновлення договору. Таким правом орендодавець або орендар можуть скористатися не пізніше ніж за місяць до закінчення дії договору. Для цього знадобиться лише подати до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно заяву про виключення з цього реєстру відомостей про поновлення договору.

До прикладу, якщо, власник земельного паю подасть заяву через власні переконання, то після закінчення строку дії договору державна реєстрація речового права орендаря автоматично припинятиметься. При цьому вимоги інформувати про такі дії іншу сторону або мотивувати їх законодавство не передбачає. Отже, у такому випадку фермер, який захоче продовжити договір оренди, має бути особливо уважним. Він зможе скористатись своїм переважним правом на укладення договору оренди на новий строк, тільки якщо встигне заздалегідь офіційно повідомити про це орендодавця. 

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов’язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. 

До листа-повідомлення орендар додає проєкт додаткової угоди про поновлення договору. Орендодавець у місячний термін розглядає вказаний лист-повідомлення з проєктом додаткової угоди, узгоджує з орендарем істотні умови договору і, за відсутності заперечень, укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору.

За безоплатною правовою допомогою можна звертатися до відділу «Глобинське бюро правової допомоги» Кременчуцького місцевого центру з надання безоплатної вторинної правової допомоги, що знаходиться за адресою: м. Глобине, вул. Центральна 212, тел:. (05365) 25-0-25.

Начальник відділу «Глобинське бюро правової допомоги» Максим Журенко